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貸款技巧:貸款買房面面觀
來源:騰訊房產  發布時間:2013-12-6 9:22:58

  三種還款,各有利弊

  目前,個人住房貸款的還款方式主要有三種,即每月本金加利息總額固定的等額本息法(簡稱等額法)和每月本金相同的等額本金法(簡稱等本法),以及移動(波浪)還款法。這三種還款方式可以說各有利弊。等額法,優點在于借款人可以準確掌握每月的還款額,有計劃地安排每月的家庭收支,比較方便、易記,缺點是利息支出總額相對較高,適合收入穩定,預期收入變化不大,購買住房用于自住的客戶;等本法,也稱作遞減還款法,優點在于利息支出相對較少,缺點是每月還款額逐步遞減,前期還款壓力較大,適合目前收入較高或按等額還款法計算月還款額占家庭月收入的比例較小,但預期收入不確定的購買住房用于自住的客戶;移動(波浪)還款法,優點是可以根據自己收入預期變化和財務狀況設計還款額且利息支出最少,缺點是對所購房產和貸款申請人的要求較高,適合購買住房用于出租或投資的客戶。

  至于借款人應當選用哪種還款方法,銀行房貸專家認為,不能單純地將這幾種還款方法作比較,而應該綜合多種因素作出全面合理的選擇。例如:

  1、中年人購房的,由于其收入處于高峰期并有一定的積蓄,那么使用等額本金還款方式就較為劃算,因為就整個還款期而言,其應當歸還的本息總額會比使用等額本息還款方式節省利息支付。

  2、年輕人購房的,由于其工作年限較短,收入一般不高且積蓄不多,使用等額本息還款方式比較好,因為月供壓力不會太大不會降低其生活品質。加上其使用了移動按揭的組合還貸法,不但可以緩解月供的壓力而且還可以節省不少的利息。

  等額、等本,誰虧誰賺

  現在,一些購房者在計算還貸中尚存疑慮,始終算不清等額和等本兩種還貸方式究竟誰虧誰賺,我們從下面的例子中一起看看二者的區別所在:

  1、支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下,“等本法”的利息總額要少于“等額法”。假設同樣借款10000元,兩種還款法的利息及差額如下表所示:

  2、還款前兩年的利息、本金比例不一樣。“等額法”前幾年還款總額中利息占的比例較大,“等本法”的本金平攤到每一次,利息借一天算一天,所以二者的比例相對較小。

  3、還款前期的壓力不一樣。因為“等額法”每月的還款金額數是一樣的,所以在收支和物價基本不變的情況下,每次的還款壓力是一樣的;“等本法”每次還款的本金一樣,但利息是由多到少、依次遞減,同等情況下,前期的壓力要比后期大得多。以借款100萬元、25年的還款期為例,對比兩種還款法前3個月和最后3個月的還款金額如下表所示:

  看到以上的種種數據對比,可能有的貸款人會感覺自己選擇的貸款方式“吃虧”了。等額還款法由于貸款人占用銀行的本金時間長,自然就要多付些利息,由于還款壓力均衡,所以適合有一定積蓄,但收入可能下降、生活負擔日益加重的人群。“遞減還款法”由于貸款人本金歸還得快,利息就可以少付,但由于首期還款額度大,因此適合當前收入較高者。兩種還貸方式,都有科學性,適合不同的人群,從資金使用價值上看,并不存在貸款人吃虧的問題。

  還款年限,仔細斟酌

  當然,貸款方式的選擇還涉及一個還款年限的問題,這都應根據貸款人的具體情況來確定,多方面權衡考慮制定一個合理的貸款計劃,因為不同的還款方式和年限需支付的利息是有明顯區別的,這一點消費者一定要計算清楚。

  例如:阿文準備向銀行申請一筆20萬元10年期的貸款用于買房,同時卻又打算在手頭資金充裕時,用四五年的時間就將貸款全部還清,以節省一部分利息。我們以目前國內商業銀行通常采用的“等額本息還款法”計算,一筆20萬元10年期的貸款,年利率為5.04%,在第5年末提前還貸的話,總利息支出為40021元。而該筆貸款只按揭5年的話,年利率為4.77%,總的利息支出僅為25192元,比前一種方法要少14829元。

  因此,從資金成本的角度看,事先合理控制好住房貸款期限的長短,顯然比到時再提前還貸更能夠省錢。而且,貸款期限越長,先期支付的利息越多,自然損失也就越大。
 

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